干货 | 大数据起底粤港澳大湾区楼市,大咖教你把握3个投资机会点

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本文转载自公众号:“房地产深度报道”

自2019年以来,两个主要政策一直是这个主题的中心:一个是长三角的整合,另一个是广东,香港和澳门的大湾区。目前,距离《粤港澳大湾区发展规划纲要》已经发布了半年,当人们稍微转移注意力时,深圳已经发布了重大消息。

近日,《中共中央国务院关于支持深圳建设中国特色社会主义先行示范区的意见》发布,并提出将深圳建设成为高质量发展高地,示范法治,城市文明示范,民生基准和可持续发展先锋的战略定位。

一时间,外界再次关注广东,香港和澳门湾区,那么,这是否是当地房地产市场的机遇?

在此背景下,《国际金融报》“房地产8:00”栏目近日邀请了房地产大象创始人(同志兴(中国)房地产顾问有限公司董事长王波)利用大数据解读广东,港澳湾区物业市场潜力!

为了便于学习和复习,《地产深度报道》专门分享了王博的分享和问答内容。现在,让我们一起来看看吧!

大湾区物业价值几何

根据房地产大象的统计,深港澳三个重点城市(深圳,广州(房地产),香港)的综合GDP水平为708.11亿元,高于三大城市。长三角(上海)。杭州(房地产),南京(房地产))亿元。

具体而言,最强大的经济实力是长江三角洲地区的上海。其2018年的GDP水平为亿元,远高于杭州和南京两市的GDP,比深圳的GDP高出50%。大湾区三个城市的国内生产总值在2200亿至2500亿元之间,相对平衡。

从上述六大城市的价格趋势来看,尘世的是香港,其他五个城市的价格为158,000元/平,其次是深圳,2017年至2018年,房价上涨。更快,目前排名第二,价格为56,620元/平,上海排名第三,平均价格为46,371元/平。广州,杭州和南京的平均价格相当,从27,000到32,100元/平方不等。

在过去四年中,深圳,广州和杭州的人口经历了快速增长。上海经历了缓慢增长甚至负增长。香港和南京相对平淡。王波认为,这些不断增长的人口将在未来成为必需,并在3 - 5年内成为当地城市的强大购买力。

王波进一步指出,深圳的常住人口为1300万,广州的常住人口为1490万。然而,深圳的市区面积仅为1997平方公里,仍不到广州的30%。此外,深圳的建成区占46.2%,远高于大湾区的其他8个城市。这意味着在未来房地产市场的发展中,深圳没有多少可用土地,这也决定了一个城市住宅的供需比。关系。

王波指出,未来深圳的土地供应将极为稀缺。虽然可以使用一半的土地面积,但除生态区,交通设施,公共设施和其他区域外,可用于房地产开发的土地并不多。其次是东莞(物业),建成区占近40%,土地稀缺。相反,广州的建成区面积刚刚达到17.7%,土地稀缺程度相对较低。同样,惠州(房地产),珠海(房地产)等城市也有足够的土地储备。

王波总结说,从投资的角度来看,广东,香港,澳门和大湾等9个城市的最大投资是深圳。与广州相匹配,虽然土地稀缺性低,但经济规模大,可以与深圳合并投资第一梯队;第二梯队应属于东莞,惠州和佛山(物业)临港地区但是,由于佛山面积较大,并非每个地区都有较大的投资价值;第三梯队是中山(房地产)和珠海,中山的投资价值接近广州的南沙保税区和深圳的深深通道。略高于珠海;第四梯队的投资是江门(房地产)和肇庆(物业)。两个城市的建成区,经济总量和人口都很少,因此投资价值很小。

例如,从生活价值的角度来看,最合适的选择是在哪个城市购买哪个城市。这也被称为急需的需求。

3个机会点

从大湾区房地产开发趋势来看,王波指出了三个房地产投资机会:

第一个是广东,香港和澳门大湾区的三个自由贸易区:深圳前海保税区,广州南沙保税区和珠海横琴保税区。

具体来说,最大的投资价值是占地面积最小但经济规模最大的深圳前海,已落户356家财富500强公司。但前海保税区的平均价格已经达到9万至18万元/平方米,相对较高。其次是广州南沙,面积783.86平方公里,是前海的20倍,价格维持在24,000-45,000元/平。最小的投资价值是珠海横琴。与其他两个自由贸易区相比,珠海横琴经济水平较低,2018年的GDP水平仅为305亿元。值得注意的是,2015年政策成立后,横琴保税区的价格有所上涨。目前的平均价格在43,000至55,000元/平方之间,而且该地区的人口较少。

第二个房地产投资机会是技术创新的核心领域。

王波认为,该地区是大湾区最具房地产投资价值的黄金带,从深圳到南方的广州。首先,深圳目前位于机场新城区的黄金带段,该区域正在迅速发展。其次,东莞市黄金带部分是珠江口附近的滨海新区(新规划区,发展迅速)和松山湖区。 (环境优美,高科技产业驻扎更多);最后,广州大学城 - 国际创新城,广州琶洲互联网创新集群,广州科学城,广州中信知识城等四个区域。投资购买上述技术创新核心区域的房子不会出错。

第三是新的轨道交通线路。

王波指出,除了产业带的发展,新的轨道交通也将带来房地产投资机会。例如,Yuesong Passenger Dedicated Line和Shenmao Railway等轨道交通线路正在建设中。这些城市之间的这些轨道交通交叉口将是一些很好的投资地点。其次,大多数城市只在城市内有地铁计划,但在大湾区。广州,东莞,深圳等城市之间已经规划了许多地铁线路。未来,这些核心城市的地铁线路将被整合,房地产投资在交通节点上的价值也值得期待。

问答环节

问题1:广东,香港和澳门哪个城市最具成本效益?

答:购买房屋分为投资和两个目的。对于刚需求的,建议在哪里买房子去哪里工作。

如果你投资住房,它将是第一个推动深圳。由于土地面积小,经济发展迅速,目前需要建立社会主义试验区。因此,未来的房价将大大提高并具有成本效益;

其次,东莞市推荐。虽然东莞的经济总量不如深圳和广州,但它更便宜。它位于广州和深圳之间。地理位置相对较好。这是相对价格倾斜。未来,随着城市经济核心区的发展,空间得到改善。大;

广州的核心区域,如We洲互联网创新集群,也是一个值得关注的地方,但由于广州的郊区较大,目前的性价比并不高。

问题2:关于珠海房地产市场,王老师的想法是什么?

- 答:珠海市更难判断。由于珠海环境较好,有更多的北方买家前来购买度假屋。在过去的几年里,房地产市场一直好转。但是,目前,珠海的房价有些透支。从经济总量,人口数据和技术创新的角度来看,城市发展的未来发展略显不足。

由于珠海面积较大,部分地区人口稀少。即使该地区有一些亮点(如斗门,空港,横琴等),在两三年内仍然很弱。然而,珠海的香洲区和拱北区等核心区域相对成熟,港珠澳大桥也很好。未来还有增长的空间,至少它不会下降。

问题3:王老师如何看待深圳建设有中国特色社会主义的先锋示范区,这是另一个机遇点吗?哪些方面会受益?

答:中国特色社会主义示范区的建设确实是深圳的一个机遇。这是对深圳经济特区建设40年的极大肯定,表明深圳未来将迅速发展。

就房地产投资而言,深圳西部地区,如深圳宝安地区,受机场和前海保税区的影响,未来的增值趋势相当可观。

其次,指导提出深圳未来应加大发展教育。因此,深圳有希望大力发展一些教育城市,布局点基本上在光明,西丽和龙岗。此外,光明区还引进了一批高科技工业园区,未来还有增长空间。

其他人将使一些林森地区受益,主要是东莞。例如,东莞滨海新区位于深圳和广州黄金经济带的中间位置。它更有利;由于东莞松山湖地区,由于高新技术产业的引入,房地产开发前景较好。与此同时,东莞塘厦镇,黄江镇,樟木头镇,清溪镇等地区离深圳较近,房价也会有一些积极的动力。

问题4:王老师如何看待近期抵押贷款利率上升?它会在以后降下来吗?

答:目前的情况是抵押贷款利率上升,但一些行业的贷款利率正在下降。国家不想将房地产作为短期刺激经济的手段,但目前房价仍在上涨,因此房地产行业将受到限制。

如果房地产市场达到供需相对平衡,即使房价下跌,利率也可能下降。

问题5:在Linshen区,东莞,中山或惠州大亚湾投资哪里?

答:最适合投资的区域是东莞西部和东南部的林申地区;第二个是大亚湾西部的惠州林神地区,但增值速度不会太快。

问题6:未来三年珠海房地产业的发展前景如何?房价的走势是什么?还有珠海房地产市场的方向。哪个方向和最有价值的领域目前在哪个部门,哪个部门要考虑?

答:投资的上述方面已经整理出来。欢迎查看。

在住房方面,建议考虑珠海市区,唐家区和西区。

问题7:汇率突破7对房价没有影响,影响有多大?

答:考虑到人民币是否会继续下跌,许多购房者担心海外购房。

如果有足够的资金投资欧洲和美国,该地区对房地产投资基金的需求量很大,门槛很高,但每年都可以实现稳定增长。建议以较少的资金考虑东南亚。东南亚房地产投资可分为两类。泰国的购房者,追求高收益可以考虑越南,柬埔寨的购房者,但这两个领域都相对冒险。

问题8:南沙是未来广州最具潜力的地区吗?

答:一个城市房价涨幅最快的必须是成熟区域,因为有更多的买家。南沙有发展潜力,但可能有很长的周期,需要升级。

问题9:大湾区哪个城市有最大的房地产泡沫,哪一个最现实?

答:在每个城市的营销过程中,房价会出现一些泡沫。目前,大湾市没有大规模的房价下跌。泡沫尚未透露,但根据个人判断,有些人依赖这个概念来煽风点火。未来房价将容易出现问题,例如珠海西区。

“最实际的价格”是一个相对的概念。目前,东莞松山湖区,东莞塘厦区,深圳光明区,深圳沙井区,深圳福永区,深圳松岗区的房价均较为实用,可供参考。

问题10:前海,横琴,南沙这三个主要自由贸易区,哪里有最有价值的升值空间?

- 答:前海最乐观,经济在未来和目标更好;第二是对南沙的乐观;第三是擅长横琴,目前规划好,但常住人口少,买家在短时间内较少,而二手房市场不好。

记者左宇

(编辑:宋宏宇HO031)

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