这次房企融资困境带给我们最大的价值点:思维上的启示……

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房地产锐观2011.1.15我想分享

最近,我花了很多时间研究住房公司的动态。

其原因在于,住房公司作为房地产市场的最大参与者,实际上是非常好的领先指标。

很多时候,通过窥视住房公司的现状,我可以在买了半年的房子后弄清楚情况。

有趣的是,那些在B侧住房公司遇到困难的人会觉得他们与自己无关。但过了一段时间,人们会发现这些问题最终会映射到C面买家。

当新房子有限时,我们暗自庆幸我们最终可以买到便宜的房子,但结果是即使在房子里也不能买彩票。当房屋公司被要求拥有房屋时,我们认为会有更便宜的租赁用品,但我没想到新房供应会减少。

无论我们是否愿意承认,在房地产行业,买家和住房公司都是各方,而这两年的运气并不太好。

所以今天我们想谈谈住房公司遇到的融资新情况,看看它对每个人会产生什么影响。

01

在过去的两天里,每个人都应该听到这样的消息:光大信托暂停收集房地产项目。

虽然光大信托传闻背后,但它只是暂时的平衡控制。

但是我们团队的Alou告诉我,我想要购买的信任也被停止了。似乎信托的融资真的收紧了房地产。

我认为这并不容易。我查看材料,发现它从五月开始:

银监会发布第23号通知,建议纠正银行和信托的金融混乱,不能为非法房地产公司提供融资。

很明显,6月份房地产信托的数量开始下降。

看来住房公司的艰辛才刚刚开始。

该行业的金融去杠杆化已经结束,下一步是开始房地产行业的金融去杠杆化,尤其是住房?尽?

02

件非常好奇,特别是为了获得资金。

从前50家房地产企业的销售情况来看,这并不好,但也不算太差。无论是下方蓝盒子的销售额的上半年,还是6月份红盒子的单月销量,都与去年几乎相同。一般来说,只要新房销售不好,住房公司就不会有重大问题。

但是,如果你看一下融资,你会觉得一些住房公司并不乐观。每个人都关注下图所列的红盒子,这些红盒子都是信托融资比例较高的房地产公司。

如果你有时间,你可以仔细看看这张照片中住房公司融资来源的结构。信息量非常大。

熟悉房地产金融的朋友会知道,住房公司可以借到的最便宜的钱是银行的发展贷款,而利率成本相当于抵押贷款。房车企业,特别是万科,保利,招商等国有企业,可以获得基准利率10%的贷款。为什么中央企业敢于拍摄房东,因为他们有低成本的资金,不怕被绗缝。

但是,市场上也有很多私营住房企业。如果他们没有获得大量的开发贷款,他们将发行债券,融资成本约为6%。这也是实惠的。

住房公司最不愿意选择的融资方式是发行信托和美元债务,因为融资成本太高。

我们将了解这些数据。上半年,房地产信托筹资规模为3634亿元,平均回报率为8.33%。如果计算银行和信托渠道费率,房地产企业的实际信托融资成本超过10%。

让我们来看看通常在香港发行的美元债务,利率远远高于国内融资成本。以下是Alou编制的数据。

大概只有在2016年,当私人住房企业吃掉了很多地主的高位时,资金链才会紧张并愿意用10%以上的利率来融资。

03

好吧,看到这里的每个人,即使数千亿的房地产公司,他们的资金也不充足。

上一轮牛市实际上为房地产企业开了一个非常糟糕的头。

那些喜欢将赌博规模放在杠杆上的住房公司现在非常滋润。恒大已超越万科成为第一家,公司进入前10名,中粮和泰和进入前20名。

随着规模排名,将有更低的融资成本,并将有更好的故事主题,可以列出额外的发行,并可以用于钱。

大牛市鼓励规模并鼓励杠杆。

但是这套逻辑已经到了沉默之城,它将无法运作。在过去两年中,这个鸿沟已发生变化。我们现在面临的是一个很长的调整期。房地产市场已经安静了2年,似乎是两年轻了。

我不认为价格肯定会在安静的城市下跌,但这一轮的调整会让大家明白,除了市场的起伏,还有一个市场称长期没有涨跌跌势。

这种平稳性在正常情况下是正常的,但在杠杆融资的情况下,这将特别困难。

也许这就是过去的一轮市场,每个人都过于顺利,滥用债务却忽略了一个关键因素,称为时间。

价值投资者会告诉你,时间是一个上涨。但对于负债累累的人来说,时间是一种折磨。

我不确定这一轮房地产市场是否会出现房屋倒闭,但可以肯定会有人受伤严重。

04

好吧,让我们来看看住房公司遇到的融资问题,以及与我们买房的关系。

首先,收紧房地产信托不会影响房价。

您必须了解的是,房价上涨的基本逻辑实际上是两点。

首先,房价的本质是货币现象。在美国从1946年到2006年的大牛市中,M2货币的增长率为6.5%,而名义价格的5.4%基本相同。在过去十年中,中国的M2货币增长率约为六倍,一线城市的房价也增长了约六倍。

第二是支持住房价格的基本面或人口的城市化。大城市提供更好的规模经济,更好的产业集聚,吸引更多人进入大城市,最终真正需要购买的自下而上的客户。

住房公司的高杠杆融资,购买房东,以及推动房价上涨,充其量只是一个大牛市,而不是决定性因素。现在住房融资已收紧,土地价格将会放缓。然而,随着货币的放松和城市人口的积累,这些利益最终将反映在大城市的价格中。

即使一两家住房公司不工作,市场也不会有恐慌式的房价,因为有太多的住房公司在等待收购,填补了房屋下跌企业的陷阱。例如,在2015年,Kaisa遇到了一个微妙的时刻,孙宏斌急于触底,而Kaisa仍然不愿意出售。在今年年初,万达非常喜欢,它是荣创和富力。

住房企业的危机一直是老板财富排名的重新洗牌,不会影响住房价格和经济。

05

但你说在这种情况下没有风险,我认为还有。

从现在开始,每个人都应该刻意避开那些过于激进的住房公司。这些住房企业通常具有这些特征。他们喜欢高流动率,占地王,并在234个城市拥有大量的土地储备。

这种游戏是牛市中的宝藏,但它已经成为城市的巨大负担。高成交量,最担心的是融资紧缩。由价格限制控制的地球之王无法摆脱货物。在二,三,四线城市的土地上,土地价格每天都在降温。

每个人都必须避开土地王项目所涵盖的房屋。在牛市中,土地王可以拉新房和二手房,带头提价。然而,在安静的城市,土地王的高地价将压缩房地产企业的利润。它易于装饰并减少分配并成为权利储备。

06

我认为,这次住房企业融资困境给我们带来了最大的价值点,而不是挖掘底线的机会,而是思想的启示。

从某种意义上说,住房公司是一个大买家。我们也遇到了住房公司的错误。

因此,如果我们从房地产业务中学到任何经验,我认为应该如下:

1.规模很重要,但安全更重要。这轮安静的市场调整可能比我们大多数人想象的要长。我们过去引以为豪的资产和负债规模将成为现阶段的负担。我们还必须适度调整游戏方式。总而言之,找钱的能力变得很重要。找到那些便宜的钱尤为重要。如何有效地使用这些资金更为重要。

趋势判断优于金融技术。我们更渴望了解下一阶段市场的发展趋势。当你看不清楚该做什么时,最好不要做任何事情。房地产仍然有很长的周期,其中一半是成功的,没有出错。

在过去的两三年里,房地产不会给你很多钱。你应该暂时放松心情,让财产成为一个基本的磁盘。它将成为富裕母舰的压载石,而不是追求财富的引擎。一些。随时为自己留出空间。

07

在房地产轨道上,没有人能轻易攻击它。

在过去的五年里,我们一直在争夺比其他任何人都多的人。现在,我们的寿命将超过其他任何人。

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最近,我花了很多时间研究住房公司的动态。

其原因在于,住房公司作为房地产市场的最大参与者,实际上是非常好的领先指标。

很多时候,通过窥视住房公司的现状,我可以在买了半年的房子后弄清楚情况。

有趣的是,那些在B侧住房公司遇到困难的人会觉得他们与自己无关。但过了一段时间,人们会发现这些问题最终会映射到C面买家。

当新房子有限时,我们暗自庆幸我们最终可以买到便宜的房子,但结果是即使在房子里也不能买彩票。当房屋公司被要求拥有房屋时,我们认为会有更便宜的租赁用品,但我没想到新房供应会减少。

无论我们是否愿意承认,在房地产行业,买家和住房公司都是各方,而这两年的运气并不太好。

所以今天我们想谈谈住房公司遇到的融资新情况,看看它对每个人会产生什么影响。

01

在过去的两天里,每个人都应该听到这样的消息:光大信托暂停收集房地产项目。

虽然光大信托传闻背后,但它只是暂时的平衡控制。

但是我们团队的Alou告诉我,我想要购买的信任也被停止了。似乎信托的融资真的收紧了房地产。

我认为这并不容易。我查看材料,发现它从五月开始:

银监会发布第23号通知,建议纠正银行和信托的金融混乱,不能为非法房地产公司提供融资。

很明显,6月份房地产信托的数量开始下降。

看来住房公司的艰辛才刚刚开始。

该行业的金融去杠杆化已经结束,下一步是开始房地产行业的金融去杠杆化,尤其是住房公司。

02

件非常好奇,特别是为了获得资金。

从前50家房地产企业的销售情况来看,这并不好,但也不算太差。无论是下方蓝盒子的销售额的上半年,还是6月份红盒子的单月销量,都与去年几乎相同。一般来说,只要新房销售不好,住房公司就不会有重大问题。

但是,如果你看一下融资,你会觉得一些住房公司并不乐观。每个人都关注下图所列的红盒子,这些红盒子都是信托融资比例较高的房地产公司。

如果你有时间,你可以仔细看看这张照片中住房公司融资来源的结构。信息量非常大。

熟悉房地产金融的朋友会知道,住房公司可以借到的最便宜的钱是银行的发展贷款,而利率成本相当于抵押贷款。房车企业,特别是万科,保利,招商等国有企业,可以获得基准利率10%的贷款。为什么中央企业敢于拍摄房东,因为他们有低成本的资金,不怕被绗缝。

但是,市场上也有很多私营住房企业。如果他们没有获得大量的开发贷款,他们将发行债券,融资成本约为6%。这也是实惠的。

住房公司最不愿意选择的融资方式是发行信托和美元债务,因为融资成本太高。

我们将了解这些数据。上半年,房地产信托筹资规模为3634亿元,平均回报率为8.33%。如果计算银行和信托渠道费率,房地产企业的实际信托融资成本超过10%。

让我们来看看通常在香港发行的美元债务,利率远远高于国内融资成本。以下是Alou编制的数据。

大概只有在2016年,当私人住房企业吃掉了很多地主的高位时,资金链才会紧张并愿意用10%以上的利率来融资。

03

好吧,看到这里的每个人,即使数千亿的房地产公司,他们的资金也不充足。

上一轮牛市实际上为房地产企业开了一个非常糟糕的头。

那些喜欢将赌博规模放在杠杆上的住房公司现在非常滋润。恒大已超越万科成为第一家,公司进入前10名,中粮和泰和进入前20名。

随着规模排名,将有更低的融资成本,并将有更好的故事主题,可以列出额外的发行,并可以用于钱。

大牛市鼓励规模并鼓励杠杆。

但是这套逻辑已经到了沉默之城,它将无法运作。在过去两年中,这个鸿沟已发生变化。我们现在面临的是一个很长的调整期。房地产市场已经安静了2年,似乎是两年轻了。

我不认为价格肯定会在安静的城市下跌,但这一轮的调整会让大家明白,除了市场的起伏,还有一个市场称长期没有涨跌跌势。

这种平稳性在正常情况下是正常的,但在杠杆融资的情况下,这将特别困难。

也许这就是过去的一轮市场,每个人都过于顺利,滥用债务却忽略了一个关键因素,称为时间。

价值投资者会告诉你,时间是一个上涨。但对于负债累累的人来说,时间是一种折磨。

我不确定这一轮房地产市场是否会出现房屋倒闭,但可以肯定会有人受伤严重。

04

好吧,让我们来看看住房公司遇到的融资问题,以及与我们买房的关系。

首先,收紧房地产信托不会影响房价。

您必须了解的是,房价上涨的基本逻辑实际上是两点。

首先,房价的本质是货币现象。在美国从1946年到2006年的大牛市中,M2货币的增长率为6.5%,而名义价格的5.4%基本相同。在过去十年中,中国的M2货币增长率约为六倍,一线城市的房价也增长了约六倍。

第二是支持住房价格的基本面或人口的城市化。大城市提供更好的规模经济,更好的产业集聚,吸引更多人进入大城市,最终真正需要购买的自下而上的客户。

住房公司的高杠杆融资,购买房东,以及推动房价上涨,充其量只是一个大牛市,而不是决定性因素。现在住房融资已收紧,土地价格将会放缓。然而,随着货币的放松和城市人口的积累,这些利益最终将反映在大城市的价格中。

即使一两家住房公司不工作,市场也不会有恐慌式的房价,因为有太多的住房公司在等待收购,填补了房屋下跌企业的陷阱。例如,在2015年,Kaisa遇到了一个微妙的时刻,孙宏斌急于触底,而Kaisa仍然不愿意出售。在今年年初,万达非常喜欢,它是荣创和富力。

住房企业的危机一直是老板财富排名的重新洗牌,不会影响住房价格和经济。

05

但你说在这种情况下没有风险,我认为还有。

从现在开始,每个人都应该刻意避开那些过于激进的住房公司。这些住房企业通常具有这些特征。他们喜欢高流动率,占地王,并在234个城市拥有大量的土地储备。

这种游戏是牛市中的宝藏,但它已经成为城市的巨大负担。高成交量,最担心的是融资紧缩。由价格限制控制的地球之王无法摆脱货物。在二,三,四线城市的土地上,土地价格每天都在降温。

每个人都必须避开土地王项目所涵盖的房屋。在牛市中,土地王可以拉新房和二手房,带头提价。然而,在安静的城市,土地王的高地价将压缩房地产企业的利润。它易于装饰并减少分配并成为权利储备。

06

我认为,这次住房企业融资困境给我们带来了最大的价值点,而不是挖掘底线的机会,而是思想的启示。

从某种意义上说,住房公司是一个大买家。我们也遇到了住房公司的错误。

因此,如果我们从房地产业务中学到任何经验,我认为应该如下:

1.规模很重要,但安全更重要。这轮安静的市场调整可能比我们大多数人想象的要长。我们过去引以为豪的资产和负债规模将成为现阶段的负担。我们还必须适度调整游戏方式。总而言之,找钱的能力变得很重要。找到那些便宜的钱尤为重要。如何有效地使用这些资金更为重要。

趋势判断优于金融技术。我们更渴望了解下一阶段市场的发展趋势。当你看不清楚该做什么时,最好不要做任何事情。房地产仍然有很长的周期,其中一半是成功的,没有出错。

在过去的两三年里,房地产不会给你很多钱。你应该暂时放松心情,让财产成为一个基本的磁盘。它将成为富裕母舰的压载石,而不是追求财富的引擎。一些。随时为自己留出空间。

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在房地产轨道上,没有人能轻易攻击它。

在过去的五年里,我们一直在争夺比其他任何人都多的人。现在,我们的寿命将超过其他任何人。